[摘要] 一線城市收緊調控之後，部分資金開(kāi)始轉移到二線核心城市。這些(xiē)二線城市房(fáng)價上(shàng)漲的同時(shí)，住宅土地價格也迅速上(shàng)漲。

一線城市收緊調控之後，部分資金開(kāi)始轉移到二線核心城市。這些(xiē)二線城市房(fáng)價上(shàng)漲的同時(shí)，住宅土地價格也迅速上(shàng)漲。

中原地産研究部統計(jì)數(shù)據顯示，4月截至24日，二線城市住宅土地市場(chǎng)成交量雖然不高(gāo)，但(dàn)土地價格明(míng)顯上(shàng)漲。

4月來(lái)已經成交的165宗住宅用地，二線城市平均溢價率高(gāo)達72%，刷新了曆史紀錄，成交平均樓面價也達到了4519元/平方米，同比漲幅高(gāo)達183%。

二線城市地價創新高(gāo)

最近，廈門(mén)、蘇州、杭州、南京等二線城市都出現了地王紮堆的現象。

4月22日，廈門(mén)市同安區(qū)的2016TP02商住地塊出讓，這是廈門(mén)今年出讓的第一塊商住地塊，吸引了很(hěn)多(duō)大(dà)牌實力房(fáng)地産企業參加。經過衆多(duō)開(kāi)發商1小(xiǎo)時(shí)10分鍾251輪的激烈競價，這塊地最終被保利集團以54.26億元價格收入囊中，成交樓面價25838元/平方米，遠超過了周邊在售房(fáng)價，溢價率149.7%，成為(wèi)廈門(mén)島外單價地王和(hé)廈門(mén)市總價地王。

某智庫研究中心總監嚴躍進對《第一财經日報》分析，一線城市紛紛祭出樓市調控政策之後，資金溢出效應明(míng)顯，大(dà)量資本有(yǒu)進入一線城市周邊及熱點二線城市的苗頭，因此這些(xiē)二線核心城市房(fáng)價和(hé)地價的上(shàng)漲勢頭均十分強烈。

與廈門(mén)相似，今年以來(lái)包括南京、蘇州、杭州、合肥等在內(nèi)的二線核心城市均出現房(fáng)價地價齊上(shàng)漲的情況。

在南京，3月19日，南京土地新政出台，規定若土地拍賣成交價格不超過最高(gāo)限價的，仍然按照老規則付款;如果成交價格超過最高(gāo)限價的，首付款要大(dà)大(dà)提高(gāo)。4月15日南京舉行(xíng)的土地出讓會(huì)是這一規定出台後的首場(chǎng)土地拍賣，這次拍賣的四幅地塊成交價都已經超過了自身出讓時(shí)公布的拍賣最高(gāo)限價。

其中，南京城東的麒麟G09地塊經過61輪搶奪，最終被京奧港房(fáng)地産以22353元/平方平的樓面價拍下，成交價超過最高(gāo)限價約81個(gè)百分點。栖霞建設經過86輪競拍拿(ná)下G10地塊，總價21億元，樓面價8882元/平方平，成交價超過最高(gāo)限價82.6個(gè)百分點。

在蘇州，從4月7日開(kāi)始，土地拍賣接連掀起波瀾，迄今為(wèi)止賣出去的13塊土地，有(yǒu)12塊地價比起始價翻倍，最高(gāo)溢價率為(wèi)318.85%。短(duǎn)短(duǎn)5天時(shí)間(jiān)，蘇州的土地收入達到250億元，已經達到去年總數(shù)的一半。

标杆房(fáng)企二線城市拿(ná)地占九成

中原地産研究部的統計(jì)數(shù)據顯示，4月截至目前統計(jì)，20大(dà)标杆房(fáng)企拿(ná)地金額為(wèi)218.61億，其中高(gāo)達195億為(wèi)二線城市拿(ná)地。整體(tǐ)看，标杆房(fáng)企已經接近全面進入二線城市階段。

中原地産首席市場(chǎng)分析師(shī)張大(dà)偉對《第一财經日報》分析，對開(kāi)發商來(lái)說，一線城市的土地供應很(hěn)少(shǎo)，沒有(yǒu)土地可(kě)拿(ná)，今年一季度，北京等一線城市出現了明(míng)顯的土地供應減少(shǎo)現象。而随着京滬深等超大(dà)城市嚴控城市發展邊界和(hé)人(rén)口規模，未來(lái)一線城市土地供應将越來(lái)越少(shǎo)，因此開(kāi)發商不得(de)不将戰略重點轉移到二線核心城市。

與此同時(shí)，由于一線城市價格漲幅過高(gāo)，在3月逐漸出現了部分約束性限制(zhì)政策，而二線城市的樓市政策仍是以利好為(wèi)主。一線城市在标杆房(fáng)企拿(ná)地争搶的影(yǐng)響下，已經普遍出現了地價超過房(fáng)價的現象，一線地王大(dà)部分被小(xiǎo)部分國企、央企獲得(de)。二線城市雖然地價也很(hěn)高(gāo)，但(dàn)絕對值相對一線來(lái)說還(hái)可(kě)以，基數(shù)要小(xiǎo)很(hěn)多(duō)。因此二線核心城市成為(wèi)大(dà)型開(kāi)發商争奪的主戰場(chǎng)。

張大(dà)偉說，從市場(chǎng)預期看，地王的出現将影(yǐng)響後續市場(chǎng)持續升溫。

以廈門(mén)為(wèi)例，廈門(mén)房(fáng)地産市場(chǎng)最近一段時(shí)間(jiān)以來(lái)保持持續火(huǒ)爆的勢頭。根據國家(jiā)統計(jì)局發布的3月份70個(gè)大(dà)中城市住宅銷售價格變動情況，3月份廈門(mén)新建商品住宅價格環比上(shàng)漲5.4%，連續13個(gè)月上(shàng)漲，3月漲幅全國第一。

4月22日的新地王再度成為(wèi)今年廈門(mén)房(fáng)地産市場(chǎng)的風向标，拍賣結果出來(lái)後，廈門(mén)許多(duō)在售的新建商品房(fáng)銷售價格應聲上(shàng)漲。上(shàng)周開(kāi)盤的保利叁仟棟、泰禾廈門(mén)院子、國貿天悅、海爾華玺、國貿商城同悅、首開(kāi)領翔上(shàng)郡、特房(fáng)黎安小(xiǎo)鎮等上(shàng)周開(kāi)盤的樓盤均有(yǒu)不小(xiǎo)幅度的漲價。泰禾廈門(mén)院子的高(gāo)層和(hé)躍層之前的售價在2.2萬~2.5萬元/平方米之間(jiān)，然而上(shàng)周五開(kāi)盤的房(fáng)源均價暴漲到了2.95萬元/平方米，漲幅最高(gāo)達近5000元/平方米。

不過，張大(dà)偉也提醒，廈門(mén)、南京、蘇州等二線城市最近紛紛開(kāi)始出現地王，而且地價甚至超過在售周圍房(fáng)價，這種情況下二線城市很(hěn)可(kě)能成為(wèi)下一個(gè)被調控的區(qū)域。也就是說，去年一線城市天價地王頻出所帶來(lái)的風險，同樣在二線核心城市開(kāi)始“複制(zhì)”。