“高(gāo)不成低(dī)不就”，曾用于相親、找工作(zuò)，如今，同樣可(kě)以用在正在買房(fáng)的你(nǐ)身上(shàng)了。

本文關鍵詞

1、預算(suàn)200萬，你(nǐ)想要什麽樣的房(fáng)子

2、可(kě)以考慮的小(xiǎo)高(gāo)層/地鐵(tiě)盤/學位房(fáng)

3、哪些(xiē)需求适合考慮二手房(fáng)？

預算(suàn)200萬——最糾結的買房(fáng)人(rén)

昨天，小(xiǎo)陳文中提到了适合首付20-30w的首套房(fáng)門(mén)檻價附近的買房(fáng)三種選擇，相對簡單。畢竟可(kě)選擇的餘地就不是特别大(dà)。也可(kě)查看更早些(xiē)的文章《一百萬在昆明(míng)能買到什麽樣的房(fáng)子》

（這類需求，其實最簡單不過了——“房(fáng)子不差，并且最重要的是我買得(de)起”）

而如今買房(fáng)最糾結的一類人(rén)，則是總預算(suàn)在150-200w之間(jiān)的這一類改善型/首改需求購房(fáng)者。

其實在前三四年，150-200萬的房(fáng)子基本是個(gè)小(xiǎo)豪宅，戶型起碼是大(dà)三房(fáng)，小(xiǎo)區(qū)環境不錯，并且還(hái)可(kě)以是英倫/西班牙式建築風格的洋房(fáng)（比如公園1903/九夏雲水(shuǐ)之類，現在二手房(fáng)單價1.8-2w左右）。

如今能夠拿(ná)出這類預算(suàn)購房(fáng)的客戶，卻在經曆了房(fáng)價上(shàng)漲的2017之後，秒(miǎo)變成【高(gāo)不成低(dī)不就】的那(nà)一類了。

大(dà)家(jiā)請(qǐng)來(lái)看幾個(gè)例子，也反映了購房(fáng)者的真實購房(fáng)意願：

1、要求特定區(qū)域或交通(tōng)，比如臨近滇池/地鐵(tiě)/某條道(dào)路；

2、對小(xiǎo)區(qū)環境要求較高(gāo)，需要是小(xiǎo)高(gāo)層或洋房(fáng)；

3、需要優質教育配套。

假設，以上(shàng)一二三點要求，隻選其一，那(nà)麽，很(hěn)好買房(fáng)；同時(shí)滿足三項的，很(hěn)少(shǎo)。

當然，在後續的溝通(tōng)過程中，還(hái)會(huì)發現大(dà)家(jiā)更多(duō)的購房(fáng)限制(zhì)因素，比如較好的升值潛力、要求客廳或者花(huā)園/露台面積、周邊規劃、戶型要求等等。

最後，完全符合自己的心意又沒有(yǒu)，肯定也不願意将就，糾結來(lái)糾結去，結論是——昆明(míng)房(fáng)子不咋地，昆明(míng)樓盤可(kě)選擇的太少(shǎo)了。

（雖然确實，昆明(míng)真正好房(fáng)子還(hái)沒出現）

假如，你(nǐ)要的是小(xiǎo)高(gāo)層/洋房(fáng)

第一：洋房(fáng)/小(xiǎo)高(gāo)層/闆樓

重點關注兩個(gè)區(qū)域：滇池會(huì)展片區(qū)、呈貢。

由于受土地的容積率和(hé)項目整體(tǐ)規劃等多(duō)重因素要求，6-8層洋房(fáng)越來(lái)越少(shǎo)，慢慢的，12層也開(kāi)始算(suàn)入洋房(fáng)範疇，後來(lái)15層也是，現在18層的也叫“小(xiǎo)高(gāo)層洋房(fáng)”。

（18層這我也忍了，昨天打電(diàn)話(huà)去某售樓部，置業顧問管12層叫洋房(fáng)，29層叫小(xiǎo)高(gāo)層，名字還(hái)就是“小(xiǎo)高(gāo)層洋房(fáng)”？！）

你(nǐ)可(kě)以理(lǐ)解為(wèi)，多(duō)層洋房(fáng)成本太高(gāo)，房(fáng)價不一定能讓大(dà)衆接受，房(fáng)企是要盈利的。最終，舒适度還(hái)是向房(fáng)價低(dī)了頭。（也可(kě)參考前文《緻昆明(míng)12層的假洋房(fáng) 》）、

這幾種情況，适合買二手

這兩類購房(fáng)需求，需要優質學校(xiào)、要求帶花(huā)園/露台，對于這一部分購房(fáng)者，我依舊(jiù)建議購買二手房(fáng)。

認清兩個(gè)現實：

1、現在的行(xíng)價，200萬很(hěn)難買得(de)到一手帶花(huā)園的住宅的，150萬就更别想了。

2、一手住宅配套的學校(xiào)，隻能說有(yǒu)，談不上(shàng)好，優質學校(xiào)還(hái)真得(de)至少(shǎo)十年的沉澱和(hé)積累。

當然，受評估價影(yǐng)響，你(nǐ)得(de)先打個(gè)預防針再說，如果能夠解決房(fáng)産證、高(gāo)首付的問題，我覺得(de)你(nǐ)能夠淘到好房(fáng)子。

不過，新房(fáng)樓盤有(yǒu)捂盤情況，二手房(fáng)交易也有(yǒu)房(fáng)主坐(zuò)地起價的情況，大(dà)家(jiā)都在相互試探，并不是誠心買賣：

很(hěn)多(duō)買家(jiā)一聽(tīng)哪裏哪裏的小(xiǎo)區(qū)二手房(fáng)價比原來(lái)一手購入價翻了将近一倍，撇撇嘴說“有(yǒu)價無市”，多(duō)半其實也會(huì)暗自後悔為(wèi)何當初沒買一手；

而當賣家(jiā)得(de)知，原來(lái)有(yǒu)這麽多(duō)人(rén)要買自家(jiā)的房(fáng)子，總會(huì)暗自懷疑自己是不是賣便宜了？“這麽好的房(fáng)子，我是真的舍不得(de)賣哦”，或多(duō)或少(shǎo)還(hái)有(yǒu)些(xiē)惜售心态。

買方看中房(fáng)子後，明(míng)明(míng)要果斷出手，卻要裝作(zuò)出猶豫不決/嫌貴的表情，累得(de)很(hěn)。再加上(shàng)不透明(míng)的個(gè)人(rén)征信問題、房(fáng)産證問題，無論是對買方還(hái)是賣方，交易難度直線上(shàng)升。

其實真正的好小(xiǎo)區(qū)，還(hái)沒等你(nǐ)聽(tīng)到有(yǒu)房(fáng)出售的消息，就被“蹲點”守候許久的買房(fáng)人(rén)直接下定了。

這裏更沒有(yǒu)别的捷徑，鎖定某小(xiǎo)區(qū)，蹲點守候吧(ba)。