距“昆十條”的樓市新政過去整整一周了，雖然未見新政的執行(xíng)标準和(hé)細則，但(dàn)不可(kě)否認的是，新政對新房(fáng)、二手房(fáng)市場(chǎng)的影(yǐng)響着實不小(xiǎo)。

最近兩會(huì)上(shàng)對房(fáng)地産稅的說法最為(wèi)集中，用網友(yǒu)的的話(huà)，老百姓隻需要搞清楚幾個(gè)問題就行(xíng)，比如，何時(shí)征？對誰征？如何征？

而昆明(míng)的新政趕在兩會(huì)前出台，由于執行(xíng)細則未發布，限售的起算(suàn)時(shí)間(jiān)無法明(míng)确，各銀行(xíng)的執行(xíng)标準也存在差異，有(yǒu)認貸的也有(yǒu)認貸又認房(fáng)的，部分沒有(yǒu)額度的銀行(xíng)直接就棄貸了。

都過去一周了，搞不清楚政策的大(dà)有(yǒu)人(rén)在，那(nà)麽，樓市新政後的一周昆明(míng)到底是怎麽樣的呢？

冷清的售樓部

昨天轉了南市區(qū)幾個(gè)售樓部發現，門(mén)口停放的車(chē)少(shǎo)了，置業顧問們也很(hěn)清閑，偌大(dà)的售樓部顯得(de)很(hěn)空(kōng)曠。

在廣福路中段某一個(gè)售樓部， 這個(gè)樓盤以精裝大(dà)戶型為(wèi)主，主要面對的是首改置業客戶。這樣的樓盤，在年前非常受追捧，特别是雙休日，售樓處更是人(rén)氣爆棚。加上(shàng)區(qū)域內(nèi)有(yǒu)較好的規劃，首批房(fáng)源開(kāi)盤就搶完，加推房(fáng)源也當天售罄，而新房(fáng)源在年前已經完成了幾百組客戶認籌，原本可(kě)以高(gāo)枕無憂的，但(dàn)沒想到新政之後，據說有(yǒu)超過三分之一的客戶會(huì)因為(wèi)首付提高(gāo)或者停貸而放棄，目前開(kāi)發商也急切趕在取得(de)預售證之前增加認籌客戶基數(shù)。

而臨近的另一個(gè)售樓部也是極為(wèi)冷清，上(shàng)午11點多(duō)時(shí)間(jiān)，沒有(yǒu)一組客戶，這可(kě)是計(jì)劃本月開(kāi)盤的樓盤啊。

通(tōng)過簡單的交流，一置業顧問表态，“其實認貸在昆明(míng)的二套标準還(hái)算(suàn)溫和(hé)，北京二套首付6成，南京8成，昆明(míng)二套房(fáng)45%還(hái)算(suàn)低(dī)的，但(dàn)無法理(lǐ)解的是認房(fáng)，畢竟現在随便哪個(gè)誰的名下沒有(yǒu)兩套房(fáng)啊。”

萬萬沒想到，臨近區(qū)域內(nèi)的一老盤新推，政策後，優惠力度回到去年11月份，卻也并不見得(de)湊效的去化。新房(fáng)源價格上(shàng)的調整，如果不漲，客戶會(huì)更加大(dà)客戶觀望情緒，漲得(de)多(duō)，又擔心客戶有(yǒu)抗性，小(xiǎo)漲怡情，大(dà)漲傷身，價格調整在新政後，顯然需要更加謹慎了。

瘋狂的銷售目标

在我看來(lái)，新政出來(lái)，部分客戶在置業門(mén)檻被提高(gāo)之後被迫放棄，也打亂了開(kāi)發商的所有(yǒu)推盤計(jì)劃及定價策略。

在一方面，開(kāi)發商要完成在去年基礎之上(shàng)更高(gāo)的銷售目标（相信所有(yǒu)的銷售目标都是在瘋狂的2017年地産年會(huì)上(shàng)做(zuò)的保證的），政策唱(chàng)起了金三銀四的開(kāi)年大(dà)戲，如果剛需盤還(hái)好，但(dàn)對于改善型産品的項目而言，真心是半途殺出一個(gè)程咬金，客戶的不意願造成了開(kāi)發商獲客成本的增加。

另一方面，調控政策的退出時(shí)間(jiān)無法預估，3年的限售拉長持有(yǒu)時(shí)間(jiān)，而嚴苛的信貸政策又大(dà)大(dà)提高(gāo)門(mén)檻，最終的影(yǐng)響是降低(dī)前期認籌客戶的成交轉化率，相信這是開(kāi)發商始料未及的，或許還(hái)有(yǒu)部分開(kāi)發商都在後悔為(wèi)什麽沒有(yǒu)在年前清盤，施工進度趕不上(shàng)銷售進度又掐在政策的節點上(shàng)，開(kāi)發商需要花(huā)更大(dà)的代價去尋找潛在客戶。

說到最牛的銷售目标的制(zhì)定，當屬雲南一本土房(fáng)企了，這房(fáng)企在去年完成了381億（含雲南地州、省外海外項目），今年要實現1000億，1000億什麽概念？按照相關數(shù)據統計(jì)，2017年昆明(míng)主城五區(qū)共成交各類商品房(fáng)131398套，成交金額1090.53億元。這就意味着，在考慮昆明(míng)房(fáng)地産市場(chǎng)膨脹20%的前提下， 該房(fáng)企要占到昆明(míng)房(fáng)地産市場(chǎng)50%的市場(chǎng)份額，如果僅以目前披露的項目計(jì)算(suàn)，分到每個(gè)項目的年銷售任務都要50億以上(shàng)，這可(kě)是很(hěn)瘋狂的目标。

即使這家(jiā)房(fáng)企有(yǒu)品牌影(yǐng)響力，有(yǒu)實力的空(kōng)降兵，也有(yǒu)足夠的項目儲備，昆明(míng)市場(chǎng)的其他開(kāi)發商也有(yǒu)屬于自己的新銷售目标，那(nà)麽問題來(lái)了，昆明(míng)還(hái)缺房(fáng)子？買房(fáng)的客戶在哪？外地客戶投資還(hái)選昆明(míng)嗎？為(wèi)什麽會(huì)選擇你(nǐ)的房(fáng)子？這或許是我們在新政後的當下要去思考的。