熱點區(qū)域限售三年”

“二套房(fáng)商貸首付45%”

“二套房(fáng)公積金貸款首付50%，利率上(shàng)浮10%”

“公積金貸款額度下調”

“第三套房(fáng)停貸”

上(shàng)周接連發布的“昆十條”以及《昆明(míng)市商業性個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款最低(dī)首付款比例調整方案的通(tōng)知》，在打擊短(duǎn)線炒房(fáng)客的同時(shí)，也給昆明(míng)的剛需和(hé)改善型購房(fáng)者帶來(lái)了猝不及防的“暴擊傷害”。

今天的文章就是要和(hé)大(dà)家(jiā)理(lǐ)性的分析，新政過後，我們到底該如何應對？（文末附限售樓盤詳細清單）

小(xiǎo)編從去年開(kāi)始就一直在号召剛需和(hé)改善型購房(fáng)者早買早好，因為(wèi)購房(fáng)成本一直在上(shàng)升，房(fáng)價也在穩步上(shàng)漲。

新一輪的房(fáng)地産調控政策發布後，在後台也收到了很(hěn)多(duō)讀者來(lái)感慨幸虧去年及時(shí)買了房(fáng)。

不過對于剛關注我們不久的剛需和(hé)改善型購房(fáng)者們，也不要太過懊悔沒在政策發布之前買下吉屋，辦法總比困難多(duō)，趕緊振作(zuò)起來(lái)我們一起來(lái)解決問題。

首先是要解答(dá)大(dà)家(jiā)的高(gāo)頻疑問

問：限售的起點時(shí)間(jiān)到底是看網簽時(shí)間(jiān)還(hái)是看拿(ná)到房(fáng)産證的時(shí)間(jiān)？

答(dá)：根據多(duō)渠道(dào)消息以及去年呈貢新政執行(xíng)标準來(lái)看，限售針對的是指文件執行(xíng)後新網簽的一手商品住宅。

問：在雲南地州上(shàng)有(yǒu)一套房(fáng)（商貸，沒還(hái)清），現在要在昆明(míng)買房(fáng)，算(suàn)首套還(hái)是二套？

答(dá)：銀行(xíng)貸款是全國聯網的，若在地州上(shàng)有(yǒu)購房(fáng)貸款，在昆明(míng)買房(fáng)肯定是算(suàn)第二套。

接下來(lái)再聊聊，新政之下，昆明(míng)的購房(fáng)者該何去何從？

剛需篇

上(shàng)周發布的房(fáng)地産調控新政中，對剛需購房(fáng)人(rén)群傷害最大(dà)的就是公積金貸款額度的降低(dī)。

住房(fáng)公積金貸款最高(gāo)額度由“單職工繳存家(jiā)庭40萬元、雙職工繳存家(jiā)庭80萬元”下調為(wèi)“單職工繳存家(jiā)庭30萬元，雙職工繳存家(jiā)庭50萬元”。

有(yǒu)的剛需家(jiā)庭，原本打算(suàn)首付20萬，夫妻兩人(rén)貸總共80萬公積金，拿(ná)下一套100萬的房(fáng)子。而這條新政一下來(lái)，夫妻倆人(rén)最多(duō)就能貸出50萬公積金來(lái)，剩下的30萬該怎麽辦？

答(dá)：即便購房(fáng)門(mén)檻再度提高(gāo)，對剛需家(jiā)庭來(lái)說，對買房(fáng)的需求仍然迫切。

我們的建議是，若首付資金不夠，可(kě)以采取組合貸款的方式，首付20萬，住房(fáng)公積金貸款50萬，剩下30萬采用商業貸款。比起之前的純公積金貸款，利息高(gāo)了，月供也高(gāo)了，家(jiā)庭的生(shēng)活壓力确實是會(huì)更大(dà)，這是個(gè)不得(de)已但(dàn)很(hěn)必要的選擇。

因為(wèi)作(zuò)為(wèi)剛需來(lái)說，如果2018年再繼續觀望和(hé)等待下去，後續要承擔的壓力會(huì)更大(dà)，怕是隻能望房(fáng)興歎。昆明(míng)的住房(fáng)公積金資金近年來(lái)一直處于高(gāo)位運行(xíng)狀态，這樣的政策調整想必也是迫不得(de)已。

樓市政策經常在變，但(dàn)是變化的方向隻有(yǒu)一個(gè)——購房(fáng)成本增加，購房(fáng)門(mén)檻提高(gāo)。

現在好歹首套房(fáng)的首付比還(hái)是在20%，等到後續提高(gāo)到30%的時(shí)候，多(duō)出來(lái)的這10%的首付錢(qián)要去哪裏湊？

等待是一件交出主動權的行(xíng)為(wèi)。剛需族如果不想在火(huǒ)熱的樓市裏坐(zuò)以待斃，就得(de)咬咬牙學會(huì)主動出擊。

此次發布的熱點區(qū)域的限售政策，還(hái)好是針對新樓盤，短(duǎn)期內(nèi)對剛需人(rén)群暫無影(yǐng)響，後續如果對存量房(fáng)限售了，剛需可(kě)選房(fáng)源就更少(shǎo)了。

現階段可(kě)以重點關注一下昆明(míng)萬元以下的二手樓盤。

改善篇

上(shàng)周發布的房(fáng)地産調控新政中，“限貸”嚴重傷害了本地改善型購房(fáng)者。二胎已經生(shēng)了，可(kě)改善型住房(fáng)還(hái)沒有(yǒu)着落。。。

● 對擁有(yǒu)1套住房(fáng)且相應購房(fáng)貸款未結清的居民家(jiā)庭，再次申請(qǐng)商業性個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款的最低(dī)首付比例為(wèi)45%。

● 設置住房(fáng)公積金個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款輪候期，輪候期為(wèi)兩年（即繳存人(rén)上(shàng)一筆公積金貸款還(hái)清後，兩年內(nèi)不再受理(lǐ)公積金貸款申請(qǐng)）。

● 調整公積金首付款比例。對繳存職工家(jiā)庭首次使用住房(fáng)公積金個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款購買住宅的，原則上(shàng)最低(dī)首付款比例為(wèi)20%；對再次申請(qǐng)使用住房(fáng)公積金個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款購買住宅的（含原有(yǒu)一套住房(fáng)貸款已結清），最低(dī)首付款比例不低(dī)于50%，貸款利率不得(de)低(dī)于同期首套住宅的住房(fáng)公積金個(gè)人(rén)貸款利率的1.1倍。

對全款土豪們毫無影(yǐng)響，限制(zhì)的就是“有(yǒu)一套房(fáng)，還(hái)想買一套“，或者是“小(xiǎo)的換大(dà)的“這種改善型購房(fáng)者。

有(yǒu)朋友(yǒu)在後台給我們留言說，為(wèi)了買改善型房(fáng)産，隻能去民政局“假”離婚了，離婚後房(fáng)産和(hé)貸款劃歸一方，另一方貸款買房(fáng)可(kě)以算(suàn)首套。

需要提醒大(dà)家(jiā)的是，離婚沒有(yǒu)假的，隻要是離婚都是具有(yǒu)法律效力的。很(hěn)不建議大(dà)家(jiā)使用這樣的方法，聽(tīng)起來(lái)簡單粗暴，但(dàn)實際操作(zuò)的時(shí)候可(kě)能會(huì)出現意想不到的風險。

第一種情況：對于隻是想換套大(dà)房(fáng)子改善生(shēng)活品質的購房(fáng)者，我們的建議是，先緩緩。換大(dà)房(fáng)子可(kě)以改善你(nǐ)的生(shēng)活品質，可(kě)是高(gāo)昂的首付和(hé)利率卻在拉低(dī)你(nǐ)的生(shēng)活品質。

第二種情況：對于有(yǒu)迫切需求換房(fáng)子（如孩子的入學問題）的改善型購房(fáng)者，我們的建議是：先集中發力買房(fáng)，首付多(duō)了，但(dàn)是利息總額以及月供低(dī)了，先緊後松也未嘗不可(kě)。

如果實在無法拿(ná)出多(duō)出來(lái)的15%(從原來(lái)的30%提高(gāo)到45%)的首付，那(nà)就要調整原本的買房(fáng)計(jì)劃了，得(de)根據現有(yǒu)的經濟實力減少(shǎo)購房(fáng)預算(suàn)。

目前市面上(shàng)的改善型新樓盤價格大(dà)都偏高(gāo)了，因為(wèi)改善型新房(fáng)不僅是面積更大(dà)，更多(duō)的是配套與品質更高(gāo)，所以價格自然也比剛需樓盤高(gāo)得(de)多(duō)，如果預算(suàn)不夠的話(huà)，建議還(hái)是以挑選二手房(fáng)為(wèi)主。

多(duō)看房(fáng)，多(duō)跑跑，多(duō)比較，找找熱門(mén)片區(qū)相對冷門(mén)一些(xiē)的樓盤，也可(kě)以重點關注我們的次條欄目——聚劃算(suàn)房(fáng)源，都是低(dī)于市場(chǎng)價的優質低(dī)價二手房(fáng)。

如果實在是想買新房(fáng)，也可(kě)以考慮首付可(kě)以分期的一手樓盤（例如龍泉公館等），減輕前期的資金壓力。

投資篇

先說明(míng)一下，這裏的投資，不是指短(duǎn)線炒房(fáng)的投機客，而是指想用優質資産(好房(fáng)子)來(lái)對抗通(tōng)脹，對沖家(jiā)庭未來(lái)可(kě)能遇到的種種風險。

● 對擁有(yǒu)2套及以上(shàng)住房(fáng)的居民家(jiā)庭，暫停發放商業性個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款。

● 不得(de)向購買第三套及以上(shàng)住房(fáng)的繳存職工家(jiā)庭發放住房(fáng)公積金個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款。

第三套房(fáng)的停貸，對全款土豪無影(yǐng)響，卻讓中産家(jiā)庭的投資夢碎。

對此，我們的建議是，可(kě)以嘗試将投資需求往公寓市場(chǎng)轉移。商住樓盤是不限售不限貸的。

而關于商業地産的投資，建議大(dà)家(jiā)盯着地鐵(tiě)沿線購買。

需要提醒大(dà)家(jiā)注意的是，由于昆明(míng)政府債務率高(gāo)，導緻接下來(lái)昆明(míng)地鐵(tiě)建設的腳步将會(huì)放慢，南北快線，還(hái)有(yǒu)7,8,9号線估計(jì)暫時(shí)沒戲了，建議大(dà)家(jiā)投資的時(shí)候重點關注已經開(kāi)通(tōng)的地鐵(tiě)路線，謹慎考慮對規劃中尚未批複的地鐵(tiě)線路。

總結下來(lái)就是：

剛需：

還(hái)是得(de)咬咬牙趕緊買。

改善：

如果隻是想換個(gè)大(dà)房(fáng)子提高(gāo)生(shēng)活品質的，可(kě)以先緩緩。

如果有(yǒu)迫切需求的（如孩子入學問題），抓緊時(shí)間(jiān)買。

投資：

如果是全款土豪，請(qǐng)随意。

如果是手上(shàng)的錢(qián)不算(suàn)多(duō)，又想長線投資房(fáng)地産來(lái)對抗通(tōng)脹的，可(kě)以去看看公寓，投資商住類的。

另附：限售區(qū)域樓盤清單

三個(gè)區(qū)域均為(wèi)樓市熱點區(qū)域，尤其是南市區(qū)和(hé)呈貢新區(qū)，更是外來(lái)置業人(rén)群集中的區(qū)域。